Tržište nekretnina u Hrvatskoj: Između stabilnosti i promjena

Vedrana Čagalj, diplomirana ekonomistica, iskusna je stručnjakinja u području B2B i B2C prodaje, s bogatim radnim iskustvom u različitim industrijama, uključujući automobilsku industriju, IT i turizam. Danas je licencirana agentica u vodećoj agenciji za nekretnine Eurovilla.

Prošlu je godinu obilježila stabilizacija broja kupoprodajnih transakcija, a rast cijena stambenih nekretnina blago je usporio, iako su one i dalje rasle snažnije nego u drugim članicama EU-a.

U publikaciji Financijska stabilnost (26) iz lipnja 2025. HNB izvještava kako je rast cijena stambenih nekretnina 2024. godine iznosio je u prosjeku 10,4%. Usporedbe radi, rast cijena stambenih nekretnina u EU u prosjeku je iznosio 3,3%; u sjevernozapadnoj Europi zabilježen je pad cijena, a uz Hrvatsku snažan rast cijena ostvaren je u Bugarskoj, Poljskoj i Mađarskoj.

Iza stabilnog broja kupoprodaja i naizgled pouzdanog rasta cijena krije se složen i sve osjetljiviji mozaik tržišta nekretnina u Hrvatskoj.

Domaća potražnja ostaje snažna, potaknuta rastom plaća i optimizmom kupaca, ali je priuštivost sve veći izazov. Iako su se kamatne stope početkom 2025. počele smanjivati, čime se otvorila mogućnost većem broju građana da dođu do kredita, usporavanje rasta dohodaka i visoke cijene nekretnina i dalje ograničavaju stvarnu pristupačnost stanovanja.

Također, nova ograničenja za dobivanje stambenih kredita koja su upravo stupila na snagu, unatoč činjenici da kamatne stope nisu rasle, bi mogla umjetno smanjiti potražnju, odnosno ograničiti broj kupaca.

Uz to, aktivnosti stranih kupaca – važnog kotača tržišta, posebno na Jadranu – nastavile su slabiti, iako znatno blažim tempom nego prethodnih godina.

Nove mjere stambene politike, uključujući porezne olakšice za kupce prve nekretnine i porez na nekorištene stambene jedinice, imat će vjerojatno proturječne učinke. Dok će poticaji dodatno podržavati potražnju, fiskalne mjere usmjerene na neaktivne nekretnine mogle bi djelomično povećati ponudu. Učinkovitost ovih mjera ovisit će o njihovoj provedbi i vremenskom okviru.

Ipak, ako cijene nekretnina nastave rasti brže u odnosu na ostale makroekonomske odrednice, postoji šansa da bi u slučaju gospodarskog pogoršanja ili jačih geopolitičkih problema moglo doći do određenog pada cijena nekretnina.

U sektoru poslovnih nekretnina situacija je slična. Potražnja za uredskim, logističkim i maloprodajnim prostorima i dalje je snažna, a stope slobodnih kapaciteta niske – oko 2 % za vrhunske uredske i logističke prostore.

Iako su kratkoročni izgledi poslovnog sektora pozitivni, njegova ranjivost proizlazi iz ograničene ponude, te zabilježeni pad obujma transakcija ne znači i nužno pad ili nedostatak potražnje.

I građevinska aktivnost nastavlja rasti po visokim stopama potaknuta potražnjom. Prema podacima DZS, u 2024. ukupno je izdano 11.823 građevinske dozvole, što je porast od 2,2 % u usporedbi s 2023. te je u usporedbi s EU gdje se tek na početku 2025. godine zaustavio pad, građevinska aktivnost u Hrvatskoj ubrzala.

Hrvatsko tržište nekretnina i dalje balansira između snažnog uzleta i mogućeg pregrijavanja. Uz sve življu domaću i inozemnu potražnju, nove porezne poticaje i globalne neizvjesnosti, pitanje više nije hoće li doći do promjena – nego kada i kojim putem će one doći.

Vječito pitanje: kupnja ili najam

Iako je u Hrvatskoj još uvijek duboko ukorijenjeno vjerovanje da ako nemaš svoju nekretninu, niti ne postojiš, mlađe generacije ipak počinju razmišljati drugačije i sve si češće postavljaju pitanje je li pametnije unajmiti ili kupiti nekretninu. Ako uzmemo u obzir rastuće cijene nekretnina i promjenjive tržišne uvjete, to pitanje postaje sve logičnije. Međutim, odluka zaista nije jednostavna jer uključuje niz financijskih, životnih i emocionalnih faktora.

Financijska usporedba: kupnja vs. najam

Financijski aspekti su najčešće upravo oni faktori koji su ključni u donošenju odluke. S jedne strane, pri kupnji nekretnine najveći inicijalni trošak je učešće (kapara), koje se najčešće kreće između 10 % i 20 % vrijednosti nekretnine. Na primjer, za stan od 150.000 eura, to znači minimalno 15.000 eura gotovine. Osim toga, tu su troškovi obrade kredita, bilježnika, poreza na promet nekretnina (ako nije novogradnja u pitanju) te ostali izdaci poput renovacije i opremanja prostora.

Kreditna zaduženost dugoročna je obveza – stambeni krediti najčešće se otplaćuju 20 do 30 godina. Premda mjesečna rata može biti usporediva s iznosom najamnine, dugoročno vlasnik nekretnine stvara vlastitu imovinu, dok najmoprimac samo iznosi novac bez povrata.

S druge strane, najam nudi manji početni trošak – potreban je tek polog (obično jedna ili dvije najamnine unaprijed). Nema zaduživanja, a mjesečni trošak je unaprijed poznat. Međutim, najamnina ne stvara nikakvu vrijednost za najmoprimca, a može i rasti ovisno o tržištu.

Također, na tržištu koje još uvijek nije regulirano do kraja, najmodavac može otkazati ugovor, što stvara dodatnu nesigurnost.

Promatramo li obje opcije s gledišta financija i duljeg vremenskog razdoblja, kupnja se najčešće pokazuje isplativijom. Naravno, pod uvjetom da se nekretnina zadrži duže vrijeme, kamatne stope ostanu stabilne te tržište ne doživi veće potrese ili značajan pad vrijednosti.

Prednosti i nedostaci kupnje

Kupnja nekretnine donosi brojne prednosti. Najvažnija je svakako dugoročno ulaganje – vlasništvo nad nekretninom pruža osjećaj sigurnosti i neovisnosti. Također, ako vrijednost nekretnine poraste s vremenom, a u Hrvatskoj upravo to i doživljavamo, vlasnik može ostvariti značajan kapitalni dobitak prilikom prodaje. Vlasnik ima punu slobodu uređenja prostora, adaptacija i opremanja. A ne treba zanemariti niti emocionalnu stranu – “svoj na svome”.

Međutim, kupnja donosi i izazove. Visoki početni troškovi i zaduženost mogu znatno opteretiti kućni budžet. Također, vlasnik snosi sve troškove održavanja, popravaka i eventualnih investicija. Promjena posla ili preseljenje znatno su složeniji kada posjedujete nekretninu, osobito ako ona još nije otplaćena.

Prednosti i nedostaci najma

Najam je atraktivan zbog svoje fleksibilnosti – lako je promijeniti mjesto stanovanja, preseliti se radi posla ili zbog privatnih razloga. Nema kreditnog zaduženja, a najveći trošak je redovita mjesečna najamnina. Također, stanodavac najčešće snosi veće troškove popravaka i održavanja.

Međutim, najam dugoročno ne stvara vrijednost tj. imovinu, što može biti problem u mirovini ili u trenucima kada želite više stabilnosti. Također, najmoprimci su ovisni o volji stanodavca – od povećanja najamnine do mogućeg otkaza ugovora. Često ne postoji ni potpuna sloboda uređivanja prostora, što za neke može biti značajan nedostatak.

Ostali faktori koji mogu utjecati na odluku

Odabir između najma i kupnje ovisi i o životnom stilu i fazi života. Mlađe osobe koje često mijenjaju poslove ili još nisu sigurne gdje se žele skrasiti, često biraju najam zbog fleksibilnosti.

Obitelji s djecom ili ljudi koji planiraju dugoročno ostati na istoj lokaciji, češće se odlučuju za kupnju.

Lokacija također igra veliku ulogu – u velikim gradovima poput Zagreba i Splita cijene su znatno više nego u manjim gradovima, pa svjedočimo razvoju satelitskih gradića koje mlade obitelji sve više biraju za život.

Također, i novi potezi države poput donošenja Zakona o društveno poticanoj stanogradnji mogu pomoći pri odluci o kupnji.

Zaključak: nema univerzalnog odgovora

Odgovor na pitanje „što je isplativije – najam ili kupnja?“ ovisi o vašoj financijskoj situaciji, životnim planovima i osobnim preferencijama. Financijski gledano, kupnja nekretnine može biti dugoročno isplativija jer stvara imovinu, ali nosi veći rizik i obvezu. Najam nudi fleksibilnost i manji početni trošak, ali bez dugoročne sigurnosti.

Prije donošenja odluke, preporučuje se napraviti detaljnu osobnu kalkulaciju – uključujući sve troškove, mogućnosti financiranja i životne ciljeve.

U idealnom slučaju, konzultacija s dobrim agentom za nekretnine i financijskim savjetnikom može pomoći u donošenju najbolje odluke za vašu budućnost.

Gdje i što? – Stan ili kuća, grad ili predgrađe?

Stanovi, posebno u urbanim sredinama, i dalje su najtraženija kategorija nekretnina. Njihova prednost je u dostupnosti infrastrukture – javnog prijevoza, škola, bolnica i kulturnog sadržaja.

Međutim, ograničeni prostor i visoke cijene čine ih možda manje atraktivnima za obitelji.

Pandemija, iako se čini da nas je davno zadesila, donijela je značajan zaokret u razmišljanju.

Ljudi su počeli sve više cijeniti mir, prirodu i veću kvadraturu, što je dovelo do porasta interesa za kuće i prigradska naselja, ili manja urbana središta poput Velike Gorice, Samobora ili Kaštela. Iako je i u tim mjestima zavidan porast cijena, ipak su povoljnije u usporedbi s nekretninama u velikim gradovima.

Agencija kao partner: Zašto odabrati Eurovillu?

Na tržištu koje sve više ovisi o brzini informacija, povjerenju i stručnoj podršci, odabir prave agencije može činiti razliku između stresnog procesa i sigurnog, dobro vođenog ulaganja.

Eurovilla se više od dva desetljeća profilira kao jedan od najpouzdanijih partnera u području posredovanja i savjetovanja pri kupoprodaji i najmu nekretnina – kako za domaće, tako i za međunarodne klijente. Osnovana 2003. godine kao mala obiteljska tvrtka, danas je prisutna diljem Hrvatske i okuplja tim od stotinjak iskusnih i specijaliziranih stručnjaka, čime dodatno potvrđuje svoju reputaciju na tržištu.

Zašto je Eurovilla drugačija?

1. Kvaliteta ponude, ne kvantiteta oglasa

Eurovilla se temelji na filozofiji selektivne ponude. Ne oglašavamo svaku dostupnu nekretninu – već samo one koje zadovoljavaju visoke standarde kvalitete, provjerene dokumentacije i realno postavljene tržišne cijene. Svaka nekretnina u portfelju prolazi kroz detaljnu internu evaluaciju, čime se štiti vrijeme i povjerenje naših klijenata.

2. Individualizirani pristup svakom klijentu

Svaka potraga za nekretninom ima svoju pozadinu – osobnu, poslovnu, obiteljsku ili investicijsku. Zato pristupamo svakom klijentu s potpunim razumijevanjem njihovih potreba i ciljeva. Bilo da se radi o kupnji luksuznog stana, iznajmljivanju poslovnog prostora ili dugoročnom ulaganju, naš zadatak nije samo realizirati transakciju, već pronaći rješenje koje doista odgovara klijentu.

3. Pravni nadzor i potpuna transparentnost

U Eurovilli proces ne završava pronalaskom nekretnine. Svaku kupoprodaju ili najam prati naš stručni pravni tim – od provjere vlasništva i dokumentacije, izrade ugovora, do trenutka primopredaje.

Time klijenti dobivaju maksimalnu zaštitu i jasnoću u svim fazama procesa, bez pravne nesigurnosti ili neugodnih iznenađenja.

4. Stručno brendiranje i prezentacija nekretnina

Dobra nekretnina zaslužuje i kvalitetnu prezentaciju. Zato Eurovilla ulaže u profesionalnu fotografiju, virtualne šetnje, jasne i informativne opise te isticanje onih elemenata koji je čine jedinstvenom. Naš pristup marketingu nije generički – svaka nekretnina se pozicionira ciljano, kako bi se brzo i učinkovito došlo do idealnog kupca ili najmoprimca.
Više od agencije – pouzdan partner u odluci života

Kupnja ili prodaja nekretnine često je jedna od najvećih financijskih i životnih odluka. U tom procesu ne traži se samo agent, već partner koji razumije tržište, zna prepoznati potrebe klijenta i pruža sigurnost na svakom koraku. Eurovilla svojim klijentima ne nudi samo nekretnine – nudi stručnost, transparentnost i osjećaj da su u pravim rukama.

Gledajući naprijed: Što nas čeka?

Digitalizacija mijenja način na koji funkcionira tržište nekretnina – od uvođenja virtualnih prezentacija i e-potpisa do digitalne arhive dokumenata. Ovakvi alati znatno pojednostavljuju i ubrzavaju proces kupnje i najma, a agencije koje prate ove trendove, poput Euroville, donose klijentima veću učinkovitost i transparentnost.

Paralelno s tehnološkim razvojem raste i svijest o održivosti. Zakonodavne promjene te sve veći interes kupaca za ekologiju usmjeravaju tržište prema zelenim zgradama, energetskoj učinkovitosti i korištenju obnovljivih izvora energije. Potražnja za nekretninama s A+ energetskim certifikatima, solarnim panelima i kvalitetnom izolacijom postaje sve izraženija.

Istovremeno, promjene životnih stilova dodatno redefiniraju pojam doma. Fleksibilni modeli rada, uključujući rad od kuće, mijenjaju prioritete kupaca. Lokacija više nije jedini presudan faktor – sve važniji postaju kvaliteta života, funkcionalnost prostora i udobnost svakodnevice.

I da zaključimo…

Tržište nekretnina u Hrvatskoj nalazi se u fazi redefiniranja. Iako cijene i dalje rastu, tržište pokazuje znakove stabilizacije. Klijenti su sve informiraniji, zahtjevniji i selektivniji. U tom kontekstu, pravovremeno savjetovanje, jasna komunikacija i kvalitetna usluga postaju važniji nego ikada.

Kupnja ili najam? Stan ili kuća? Grad ili predgrađe? Ne postoji univerzalan odgovor – ali postoji univerzalna potreba za povjerenjem i stručnošću. Upravo to je temelj na kojem Eurovilla gradi svoj pristup.

Bilo da tražite novi dom, sigurnu investiciju ili privremeno rješenje – Eurovilla je tu da vas vodi kroz svaki korak. Jer nekretnina nije samo kvadratura – to je vaša budućnost.